La propuesta se basa en el respeto ambiental y paisajístico. Desde esos aspectos se hace primordial entender las dinámicas que ocurren en sistema costero, fundamentalmente en el conjunto mar - playa - duna que es básicamente en espacio donde se desarrolla esta propuesta urbana.

En este sector, como en toda la Bahía de Maldonado, el ecosistema ya ha sido altamente impactado o alterado. Algunas zonas como esta se han preservado más que otras, no solo porque se han desarrollado menos, sino además porque han tenido un elemento que ha afectado al ambiente y el soporte ambiental que aquí no aparece que es la "rambla" o costanera.

En este tramo la ruta Interbalnearia se ubica a más de 550mts de la costa, dejando a la zona de Las Grutas como un sector urbano en contacto directo con el mar y donde aún hay grandes superficies sin urbanizar.

Básicamente los primeros 55 - 60mts son básicamente de playa. El primer cordón se desarrolla unos 80 a 100mts coincidentemente con la zona de restricción ambiental. Luego de esto, encontramos el segundo cordón de dunas que llega a alcanzar los 15mts en algunos puntos para luego bajar hacia la interbalnearia que básicamente se encuentra en lo que era el pie de duna, sector de transición con la zona de praderas y pastizales donde, del lado norte se dan áreas de bañados asociados a la cañada que discurre por terrenos vecinos.

El terreno ha sido alterado no por la presencia de árboles o edificaciones como ha sido común en toda la bahía sino por la utilización del mismo de manera formal e informal como área de práctica de moto-cross o de trail con vehículos 4x4. Esta situación ha tratado de ser controlada por los actuales propietarios con gran dificultad a través del alambrado del predio y el control frecuente.

El conjunto urbano propuesto, dada su dimensión y ubicación, debe ser tratado como un espacio de integración entre dos sectores urbanos, uno más desarrollado (el oeste) y otro menos desarrollado (el este) pero con perspectivas de tener proyectos de relevancia que cambiarán el destino de este sector urbano de la Bahía de Maldonado.

Es en ese sentido de punto de transición que el desarrollo debe plantear la continuidad de elementos de la trama urbana (obligación implícita en las restricciones del tamaño máximo de manzana y la idea de presentar proyecto urbanístico antes del fraccionamiento para padrones de más de 10.000m2) y a la vez regular u orientar el desarrollo a futuro de la zona. Es en este sentido y siguiendo la propuesta de los gradientes urbano territoriales que se plantea que las conexiones este - oeste, a nivel vehicular se den en el sector más hacia la interbalnearia y se reduzcan o desaparezcan en el sector vecino a la playa.